澳洲億憶網專欄地產地產觀察房貸混戰加碼背后 澳洲樓市再踏上“飲鴆止渴”的新征程

房貸混戰加碼背后 澳洲樓市再踏上“飲鴆止渴”的新征程

2019-07-30 來源:澳華財經在線 閱讀數 3735 分享

ACB News《澳華財經在線》7月30日訊 澳洲的商業銀行正掀起新一輪房貸價格戰。聯邦銀行(CBA)和澳新銀行(ANZ) 上周相繼下調了自住房和投資房貸款的利率,包括“還本付息”貸款和“只還息”貸款。

澳洲的商業銀行正掀起新一輪房貸價格戰。聯邦銀行(CBA)和澳新銀行(ANZ) 上周相繼下調了自住房和投資房貸款的利率,包括“還本付息”貸款和“只還息”貸款。其中降幅最大的是澳新銀行,其4年期自住房貸利率下調了96個基點,至3.68%。聯邦銀行減少了其投資,同時五年期“只還息”貸款下降80個基點, 至4.19%,低于同類產品的平均貸款利率4.40%。

聯邦銀行2年期投資房貸固定利率下降了30個基點至3.89%, 3年期利率已經下降了20個基點,至3.99%。

本周,西太平洋銀行集團(Westpac Group)也緊跟上述兩家大銀行的步伐,大幅下調其房屋貸款固定利率。

大選過后,信貸機構看到,不僅拍賣清盤率回升,房貸申請量也在迅速反彈,住宅市場回暖的早期跡象令人鼓舞。盡管目前基準利率已經創下歷史新低,但提高首次購房者的激勵以及監管部門放松房貸審批的前景,仍給樓市注入了強心劑。

信貸機構也從低批發融資成本中受益,因此更容易對固定利率房貸給出更大的優惠。RateCity的數據顯示,近50家銀行在過去四周里下調了固定利率,以保持競爭力。

今年多家銀行多次加碼房貸價格戰,正在賭的是樓市將要觸底回升,以期奪回各自失去的市場份額。在此過程中也日益認識到自己的信譽、效率和自主權面臨著越來越大的危險。諷刺的是,銀行的房貸業務在混戰之下難以“正常化”,他們爭奪客戶的任務變得更加艱巨。

潛流暗涌

這是一個潛流暗涌、被寄予厚望的淡季。

上周末,悉尼房產拍賣清盤率約為73%,而去年同期為49%。墨爾本上周末房產拍賣清盤率約為74%,去年同期為53%。全國房產拍賣清盤率約為64%,相較去年同期增幅約為25%。

與去年同期相比,上周末澳洲首府城市的房產拍賣清盤率上升了40%。據稱,不少買家被低利率“引”進了樓市,他們擔心會在這一波樓市行情中錯失了抄底機會。

但是,掛牌房產的數量仍然相對較低,特別是在墨爾本和悉尼市場的高端市場,許多賣家選擇暫不入市,等待春季的樓市旺季到來。

悉尼房價從2017年的高點回落了14%,珀斯和達爾文房價的降幅甚至更大。聯邦銀行等大銀行聲稱,在房價下跌和銷售放緩兩年后市場正在觸底。預計今年下半年房價將回升至正值區域,并且到2020年將產生約3%的回報。

但AMP Capital經濟學家Shane Oliver認為,信貸緊縮、失業率上升、工資增長停滯以及公寓供應過剩將抑制房價復蘇。

根據全球投資銀行摩根士丹利的數據,拍賣清盤率正在上升,但房產交易量仍比三年平均水平低30%。通常9月份是傳統的樓市黃金季,如果今年9月房產交易量要恢復至三年平均水平,需要比目前的水平增加70%。

降息力撐樓市

澳洲的房地產市場之所以有時跳出傳統的投資理論范圍,至少存在著兩大擾動因素:第一是低利率刺激;第二是逆周期調節。前者一直產生拉動作用,后者不時地形成一定的抑制。

樓市是船,房貸利率是水,水漲船高,浪急船搖。對于普通人來說,一套房子相當于更好更穩定的生活環境。從歷史來看,當利率進入下調周期時,樓市價格必然會隨之上漲。

由于金融放松管制和較低的通脹率,低利率是過去二十年房地產價格大幅上漲的主要原因。最近的一次發生在2016年5月和8月澳聯儲連續兩次降息之后,2016年底,悉尼和墨爾本房價加速上漲。

在2011年至2016年期間,澳聯儲將基準利率從4.5%下調至1.5%,期間中位房價上漲了60%。

澳聯儲最近的研究表明,利率是最近一輪澳洲東海岸房地產價格上漲的主要原因。研究發現,在接下來的兩年里,房貸利率降低1個百分點會使房地產價格上漲約8%。國際研究還發現,利率對房地產價格有顯著影響。

雖然利率很重要,但它們并不是影響房價的唯一因素。稅收、銀行監管、人口增長、收入增長以及新住房供應對不斷增長的需求的響應能力都會影響房地產價格。

市場力量也影響利率,銀行融資成本上升導致銀行去年9月紛紛上調房貸利率。銀行監管機構APRA也可以影響利率。2017年3月引入的對只還息貸款上限限制了對投資者的風險貸款,導致只還息貸款的利率大幅上升。

經濟前景疲軟、持續的低通脹以及失業率上升的可能性增加都指向今年澳聯儲繼續降息的可能性。很多經濟學家預計,澳聯儲將在未來一年進一步降息。如果這些預測證明是正確的,那么到明年,基準利率低于1%的歷史最低水平。

經濟學家認為,央行和商業銀行降息,無疑會為房價提供支撐,但降息的影響可能會比過去小。利率會通過多種渠道影響房價。

低利率會使未來的租金收入更有價值(更高的“凈現值”),這使得房地產成為投資者更具吸引力的資產。借款人償還利息后的現金流增加,因而能夠承擔更高的債務水平。較低的利率也可以增加其他商品和服務的支出,刺激經濟活動。

在房貸利率一再降低的情況下,投資者會選擇承擔額外債務以購買另一處房產,因為他們可以更快地償還債務。低利率還可能會扭轉投資者情緒,并成為一些投資者重返房地產市場的觸發因素。

房貸利率降低還有助于改變房地產市場動力。像股市一樣,樓市中也存在“買漲不買跌”的現象。降息將至少減緩房價下跌,這將減緩房價進一步下跌的勢頭。

潛藏的“黑洞”

已有不止一位學者指出,按房地產成本及其居住價值來考察,澳洲的房價存在巨大的泡沫。但是,若將房子設定在特定的歷史階段中考察,房子的價值則遠遠超過其自身的居住價值。為了減輕下一代的住房壓力,上一、兩代人用自身積蓄提供首付,犧牲養老金以及消費;夫妻二人則穩定工作按月還貸,透支自己和下一代的消費。房價的上漲也在很大程度上限制了居民的房外消費能力。房地產在推動澳洲經濟增長的同時,也給居民帶來生活壓力,并給澳洲經濟帶來嚴重的結構性矛盾。

由于房地產市場和股市逆風勁吹,去年四季度澳洲房價指數下跌2.4%,澳洲家庭財富減少了2576億澳元,降幅為2.1%,家庭財富平均減少了10,198.10澳元,也是自2011年以來的最大降幅。如果考慮到通貨膨脹的因素,去年四季度澳洲家庭財富實際下降超過3100億澳元。其中持有土地和住宅的實際損失為1700億澳元,持有金融資產損失為1400億澳元。

數據中令人擔憂的消息是,隨著家庭財富正在下降,家庭債務與收入比率達到了接近200%的新紀錄。家庭可支配收入也在下降,從上一季度的3212億澳元下降2.6%至3127億澳元。這種所謂的“財富效應”反過來又影響了消費者支出和零售業。將財富效應也計入時,家庭可支配收入還要繼續下調。

瑞銀(UBS)經濟學家喬治·泰勒努(George Tharenou)認為,雖然澳洲凈家庭財富水平處于歷史高位,超過10萬億澳元,但“家庭財富效應”的關鍵在于財富的變化,而非財富水平。財富拖累了消費,消費減緩又導致收入增長停滯。

他還看到,ABS發布的其他數據顯示就業市場疲軟,特別是住房和建筑業。招聘廣告數據顯示銀行皇家委員會調查和房價下跌可能已經削減了金融、建筑和零售業的就業機會。

澳洲的房地產已對經濟形成了所謂“黑洞效應”。黑洞效應原本是物理學上的概念,是指宇宙中的一些大質量天體發生坍塌時所形成的一個質量和密度都非常大的點,這個點通過自身強大的引力形成了吞噬力極強的黑洞,就連光都被“噬掉”了。這一物理學上的概念借用到澳洲經濟上,是指房地產像黑洞一樣產生非常強的吞噬力和自我復制力,吸引或吞噬掉大量的資金或資源。

人們習慣于稱債務為“杠桿”。杠桿是幫助人使用一點力量移動較大和較重的東西。杠桿的比喻就是,借錢可以幫助你用一點自己的錢買一些大的東西,比如房子。

澳洲財經觀察人士常提到“家庭高杠桿”,意思就是澳洲的家庭借貸了很多債務。不過,這并非一個恰當的比喻。如果你使用撬動重物的杠桿,你不欠杠桿任何東西,它不會如影隨形地跟隨你30年,不停地從你的銀行賬戶中拿走按揭。然而房貸對澳洲家庭和銀行的“綁架”卻愈演愈烈。

澳洲家庭的去杠桿,即減少債務,已被談論了多年。投資銀行摩根士丹利認為,澳洲的去杠桿過程最有可能是“良性的”,但也指出其中存在風險。

其中風險來自中國。中美貿易戰前景未卜,如果中國經濟放緩并減少對澳洲出口品的購買,澳洲經濟可能會遭受重創。在這種情況下,高負債就露出了“猙獰”的一面。如果出現經濟沖擊,就像經濟衰退時期一樣,高負債者需要減少支出以償還債務,出售資產甚至拖欠貸款。這必然放大經濟沖擊。

債務使一國的經濟更像一級方程式賽車。只要一切順利,它可以飛跑,但當出現問題時,它的事故往往是致命的。

澳大利亞的家庭債務水平的持續升高令人擔憂。澳洲人總計背負著1.8萬億澳元的住房債務,并且一直在快速增長。

從央行的統計數據可見,房價上升的背后,是家庭債務也隨之上升。這輪房貸價格戰若繼續推高家庭債務水平,對經濟風險的影響不言而喻。

推動經濟,拖累經濟?

澳洲房地產的“黑洞效應”有多大?本月早些時候,澳聯儲公布了一項研究,稱澳大利亞的債務水平不斷上升正在損害整個經濟,“債務之劍”正在直接打擊家庭消費能力。換句話說,人們正以節衣縮食的代價換得擁有自己的房產。

盡管莫里森政府希望退稅推動經濟復蘇,但央行發現,澳大利亞人已經通過減少家庭消費來應對不斷增加的債務(主要來自購房負債)。這恰是“黑洞效應”的一個縮影。

澳聯儲和財政部高級官員近年來淡化了家庭債務的增長,更傾向于強調大多數家庭持有的資產價值在大幅增加。這種看待家庭的“資產負債表”方法來自長期經濟理論,包括米爾頓弗里德曼在20世紀50年代末首次提出的永久收入假說。

但澳聯儲最新的研究發現,在澳大利亞,近年來債務的增加與家庭支出的下降直接相關,家庭支出已經打擊了整個經濟。他們發現債務增加10%可能會使家庭支出減少0.3%。

2008年全球金融危機之后,澳洲家庭債務水平下降,一度趨于穩定,然后從2011年底開始恢復攀升,同時悉尼和墨爾本的房價開始上漲。當時1澳元家庭收入對應1.6澳元的債務。而截至今年3月底,1澳元家庭收入對應的債務已攀升至1.90澳元的歷史新高。

研究人員發現,即使資產價值攀升,家庭支出的減少也“直接違背了”永久收入假說,并在一定程度上解釋了近年來澳洲經濟的放緩。

研究人員說:“總體而言,債務對支出的負面影響在擁有自住房貸的家庭中普遍存在。我們的研究結果還表明,自住房貸款總額的增加可能對總支出產生重要影響,在其他因素不變的情況下,至少部分地解釋了全球金融危機后時代的‘家庭支出異常疲軟’的問題。”

7月初,澳央行行長Philip Lowe與財政部官員和財長Josh Frydenberg舉行了兩個小時的會談,討論經濟狀況。會談之后,Frydenberg樂觀地表示,減稅、降息、基礎設施建設、APRA給房貸監管松綁,以及礦業投資回升,所有這些都將成為澳大利亞經濟的好消息。

不過,對于許多心懷住房夢的人們而言,降息并未讓他們離夢想更近一步。Domain的數據顯示,悉尼獨立屋中位價格在2012年至2017年間飆升了86%,此后下降了14%。在墨爾本,房價從低谷上漲了73%,然后回落了10%。房價在失血和回血的交替中,似乎從來沒有真正甩掉“畸變”的基因。

住房業協會最新的6月份住房負擔能力報告顯示,悉尼的房價中位數仍然在100萬澳元大關之上,高筑著令人生畏的門檻。墨爾本的獨立屋中位價格約為82萬澳元。

住房業協會的經濟學家蒂姆?瑞頓(Tim Readon)估計,悉尼和墨爾本可能需要十年才能大幅提高住房的可負擔性。

十年之后,澳洲樓市能走出“飲鴆止渴”的高負債之路,適度退居在一個更合理穩定的經濟結構中嗎?十年之中,“去杠桿”的路徑和代價是什么?樓市的上一段征程已告尾聲,但重要的問題還將叩問下一段征程。

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責任編輯:Sharon

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熱門評論

  • 舉報 億憶網友203.12.194.49,165.225.114 2019-07-31 14:05:27

    唯有5G可以救澳洲。如果繼續執迷不悟,必走閉關鎖國老路。還有一種可能就是有人或者有某種勢力期望事情這樣發展。土奧人民大多數是too stupid to understand。哈哈哈哈

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