澳洲億憶網專欄地產地產動態【周末地產快報】7.27最新拍賣數據出爐 2019下半年房地產價格預測

【周末地產快報】7.27最新拍賣數據出爐 2019下半年房地產價格預測

2019-07-27 來源:澳盛集團 閱讀數 5213 分享

本周拍賣數據:

悉尼共有340套房屋參與拍賣,240套拍賣結果上報,195套出售,清空率為73%,拍賣總價152,595,400澳元,房價中位數1,132,500澳元;

墨爾本471套房屋參與拍賣,356套拍賣結果上報,274套出售,清空率為74%,拍賣總價值193,334,050澳元,房價中位數740,000澳元;

布里斯班52套房屋參與拍賣,清空率為39%;

阿德萊德共有38套房屋參與拍賣,清空率為50%;

堪培拉25套房屋參與拍賣,清空率為50%。

上周拍賣數據:

悉尼共有267套房屋參與拍賣,184套拍賣結果上報,159套出售,清空率為78%,拍賣總價139,175,088澳元,房價中位數1,025,000澳元;

墨爾本360套房屋參與拍賣,256套拍賣結果上報,194套出售,清空率為74%,拍賣總價值127,289,349澳元,房價中位數776,000澳元;

布里斯班55套房屋參與拍賣,清空率為33%;

阿德萊德共有37套房屋參與拍賣,清空率為35%;

堪培拉23套房屋參與拍賣,清空率為47%。

預計澳大利亞的首府城市房價將在今年年底前觸底,在2020年實現適度的價格增長。

至今為止,2019年悉尼和墨爾本的房地產價格繼續下跌,但價格下跌將在今年晚些時候結束。霍巴特的房產市場繁榮正在逐漸消退,預計到2020年價格只會出現適度的增長。明年珀斯的發展前景也只是溫和的價格增長。隨著公寓建設熱潮的結束,布里斯班的房價將會趨于穩定,而堪培拉正在進行的建筑熱潮將一定程度上限制房價增長。

自2018年11月的預測發布以來,地產市場發生了重大變化。 2019年的初期市場反饋比預期的要弱,經濟放緩,投資者謹慎和選舉不確定性在前半年對價格構成壓力。但最近幾周,一些變化表明2019年下半年會出現轉機:儲備銀行已經降息,未來將進一步降息,負扣稅政策將不會發生變化,銀行監管機構已經改變了關鍵的貸款規則,使人們更容易借款。

但是,Domain預計2020年價格只會出現溫和增長。雖然低利率和強勁的人口增長或可能抬高價格,但貸款條件依然緊張,家庭債務仍然居高不下,這意味著自住需求的家庭和投資型買家保持謹慎,價格上漲意味著住房負擔能力依然存在問題。最重要的是,經濟正在放緩,預計家庭收入增長將保持疲軟。

Domain的近期預測顯示了從2019年6月季度到2019年12月季度的六個月房屋和單價中位數,以及2020年底的房價變化。(Domain預測中使用的預測變量來自儲備銀行的數據、澳大利亞和州財政預測以及其他來源)。

目前,全國人口每年增長1.75%,全國失業率穩定在5%,從2019年底開始適度增加房屋貸款。

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截至2019年12月的六個月,預計房屋和單價將增長1% 。在2020年,Domain預測房價將增長2%至4%,單位價格將增長約1%至3%。

清關率已經達到近一年多來的最高點(盡管拍賣量仍然很低)。 Domain的月度價格數據和其他高頻價格數據顯示價格下跌已經放緩。買家的興趣越來越大,每次參加拍賣的人數與大選前相比增加了15%。西太平洋銀行 - 墨爾本研究所的調查顯示,越來越多的消費者認為價格接近扭轉,現在是購買住宅的最佳時機。更多人正在申請住房貸款。

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除了這些短期指標外,其他因素應該會支撐未來18個月的溫和價格增長。財政部預測未來幾年人口年增長率為1.75%,高于此前的預測。較低的利率在過去提高了房地產價格,雖然現在較低利率的影響可能較為溫和,但較低的利率仍應推高房價。此外,新住房建設正在下降,這也將支持價格增長(建筑許可與一年前相比下降了20%)。但是,高家庭債務,負擔能力問題和經濟放緩意味著2020年只會出現適度的價格增長。

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墨爾本房屋和單位價格分別比峰值下降了11%和8%,在2019年春季價格觸底之前它們將進一步下跌。預計6月份房屋和單價將上漲1% 。2019年12月,年末分別約為800,000美元和470,000美元。2020年,預測房價將增長1%至3%,單價將增長0%至2%。到2020年底,墨爾本的房價預計比2017年的峰值低約10%,但仍比2012年高出50%。

有跡象顯示買家興趣增加。在過去四周,清關率平均超過60%,這是一年多來的最高點。墨爾本較為昂貴的地區的清關率最強,這是一個重要的參考指標,因為墨爾本市場的高端市場通常領先整體市場。與選舉前相比,參加考試的平均參加人數增加了16%。 Domain的月度價格數據也顯示墨爾本價格下跌已經放緩。

墨爾本房地產價格將受到利率下降和人口增長強勁增長2%左右的推動。此外,預計失業率將在未來一年內下降。新房建設的放緩也將支撐價格增長,但價格上漲和墨爾本市場在此周期中落后悉尼六個月意味著2020年價格不太可能大幅上漲。

價格預測的上行風險

投資者貸款增速高于預期

截至4月份,住房貸款的總額下降了17%。我們的預測假設從2019年末開始,貸款年增長率約為2%。但房地產價格的轉變可能會改變市場情緒并鼓勵人們借款,尤其是投資型買家。還有報道稱,越來越多的銀行愿意放貸。這可能會使人們看到房屋貸款的快速回升,這將使價格增長快于預期。

但同時,貸款也可能會比保守的預測進一步下降。有兩個主要因素可能導致貸款進一步下降:首先,銀行正在引入全面的信用報告。其次,聯邦法院面前的Westpac訴ASIC案可能要求銀行遵守更嚴格的責任貸款法。

失業率下降而利率下調

澳大利亞央行正在降低利率,因為經濟增長疲軟,通脹率低于澳大利亞央行2%至3%的目標范圍,失業率目前呈上升趨勢。澳聯儲最近表示,利率下調的目標是降低失業率。但這一舉措似乎并不符合多數的市場規律,因為一般而言,當失業率上升時,銀行才會降息,從而直接推動房地產價格上漲。

房地產市場情緒反彈速度更快,超出預期

房地產價格有“動力”。當價格轉變并開始上漲時,這會鼓勵投資者和其他買家進入市場,他們看到了資本收益的機會,進一步推高了價格。雖然Domain的預測抓住了價格動力,但由于多數家庭債務的過剩,貸款條件緊張和收入增長疲軟,目前的市場情緒可能會出現反彈,這將引發房價的更大轉變。

價格預測存在下行風險

貿易戰引發的全球經濟放緩,拖累了澳大利亞的經濟

美中貿易爭端繼續升級,這增加了澳大利亞經濟急劇放緩的可能性。貿易戰將通過減緩貿易以及影響美澳貿易和打擊全球信心來影響全球增長。這將影響澳大利亞的房地產市場。

然而,如果全面的貿易戰確實發生,那么較低的匯率和較低的現金利率將有助于隔離澳大利亞的經濟,利率極低可能會使澳大利亞的房地產市場免受重大衰退的影響。

在建筑業放緩的推動下,失業率上升導致強制拋售

建筑行業的前景在2019年并不積極。建筑審批數據顯示未來幾年新建筑審批將放緩。建筑業的放緩可能會推高失業率。失業率大幅上升可能會導致更多人被迫出售房屋或投資房產,這將推低房價。但另一方面,如果建筑瓶頸低于預期,這將為房地產價格提供一些支撐。

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責任編輯:Sharon

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熱門評論

  • 舉報 億憶網友124.188.10 2019-07-27 18:55:24

    別的行業都死光光了,唯有吃住才能最起碼保值

  • 舉報 億憶網友117.136.4 2019-07-29 14:28:11

    澳洲經濟不說崩盤吧!但是一次大的經濟危機目前看來是要經歷的。大批的企業和人士要破產,試問大家澳洲還能有什么行業可以輕松賺錢?

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